Cảnh Giác Mua Bán Nhà Đất Bằng Vi Bằng

Thời gian gần đây, rất nhiều người dân chuyển hướng sang mua nhà đất qua Thừa phát lại dưới hình thức vi bằng và bị lừa đảo.

Vậy Thừa phát lại và vi bằng là gì và những rủi ro gì có thể xảy ra khi thực hiện loại giao dịch này?

Trước tiên hãy tìm hiểu về khái niệm của Thừa phát lại và vi bằng.

Thừa phát lại là người có các tiêu chuẩn, được Nhà nước bổ nhiệm và trao quyền để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định.

Thừa phát lại tương tự như chức mõ tòa (Người giữ việc báo tin và thi hành các quyết định của tòa án trong xã hội cũ, có khi trông nom cả việc bán các động sản của Nhà nước) và chấp hành viên.

Văn phòng Thừa phát lại là tổ chức hành nghề của Thừa phát lại. Tên gọi văn phòng Thừa phát lại bao gồm cụm từ “Văn phòng Thừa phát lại” và phần tên riêng liền sau.

Người đứng đầu Văn phòng Thừa phát lại là Thừa phát lại và là người đại diện theo pháp luật của văn phòng Thừa phát lại.

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Vào đầu năm 2019, Sở Tư pháp TP.HCM có văn bản số 431/STP-BTP về việc phối hợp tuyên truyền hoạt động lập vi bằng của Thừa phát lại.

Trong đó có lưu ý rằng vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực; vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch về nhà đất, không là cơ sở để thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Và trong thực tế hiện nay việc mua nhà đất giấy tờ tay gặp phải rất nhiều rủi ro, người mua có thể mất trắng nhà ở. Sau đây là một số trường hợp người mua bị mất nhà ở vì mua nhà thông qua lập vi bằng:

Nhà thuộc diện “ba chung” – chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà (chung sổ hồng), nên người nào đang giữ sổ hồng thì có thể mang đi thế chấp tại ngân hàng.

• Một căn nhà nhưng lại bán cho nhiều người, cuối cùng những người mua lại đi tranh chấp với nhau.
• Người đi thuê nhà lấy căn nhà đó bán thông qua phương thức lập vi bằng, cuối cùng chủ thực sự của căn nhà đòi lại nhà…

Mặt khác, dù có nhà nhưng chỉ là giấy tờ viết tay nên người mua nhà không được nhập hộ khẩu vào TP.HCM vì nhà giấy tờ tay không đủ điều kiện nhập khẩu theo luật định. Ngoài ra, khi cần tiền xoay xở thì không thể thế chấp để vay tiền tại ngân hàng.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng hình thức vi bằng thông qua các văn phòng Thừa phát lại để trục lợi.

 Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải có hợp đồng và được công chứng, chứng thực bởi các văn phòng công chứng theo đúng quy định.

Còn vi bằng do các văn phòng Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác.

Chẳng hạn các trường hợp xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; hiện trạng nhà trước khi cho thuê nhà hoặc mua; tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật, tài sản trước khi ly hôn, thừa kế; xác nhận hàng giả bày bán tại cơ sở kinh doanh, thương mại.

Vi bằng cũng có thể lập để xác nhận việc giao hàng kém chất lượng; hành vi cạnh tranh không lành mạnh; việc tổ chức cuộc họp của Đại hội đồng cổ đông; xác nhận mức độ ô nhiễm; sự chậm trễ trong thi công công trình; tình trạng công trình khi nghiệm thu.

Ngoài ra, vi bằng có thể được lập để xác nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp…

Theo khoản 5 Điều 26 Nghị định số 135, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập. Và khi đó vi bằng sẽ không có thể dùng để làm chứng cứ; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Chính vì vậy người dân không nên mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để trục lợi, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.

Theo UBND Quận 12 thì có 3 lý do người dân không nên mua bán, chuyển nhượng nhà đất theo hình thức lập vi bằng.

Thứ nhất, vi bằng không phải là văn bản được công chứng, chứng thực theo quy định.

Thứ hai, vi bằng không có chức năng chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng hoặc thay thế hợp đồng mua bán trong các giao dịch về nhà đất…

Thứ ba, việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất hay ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu các mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Trước đó, hồi năm 2017, một huyện vùng ven Sài Gòn là Hóc Môn cũng từng phát cảnh báo nạn lừa bán nhà đất bằng giấy tay qua hình thức lập vi bằng đối với loại nhà “3 chung” trên địa bàn.

Nguồn: http://leminhduc.vn/index.php/2019/05/28/canh-giac-mua-ban-nha-dat-bang-vi-bang/