Theo kinh nghiệm, ở Sài Gòn một lô đất cho phép xây dựng tự do có diện tích khoảng 30–50m2 là tốt nhất. Lý do có thể được phân tích như sau:
Theo quy chuẩn thiết kế của Việt Nam, 01 người để thoải mái tương đối thì cần một khoảng không gian sống tương ứng 25m2, đó là tiêu chuẩn của nhà ở thương mại.
Tiêu chuẩn cho các đối tượng thu nhập thấp hơn giảm xuống 12m2/người, còn nhà trọ sinh viên thì trong thực tế khoảng 4–8m2/người.
Nếu lấy chuẩn từ 12–25m2/người, thì một gia đình trung bình có 04 người, cần một diện tích sàn khoảng 48–100m2. Với diện tích đất khoảng 30–50m2, xây trung bình khoảng 2 tầng, là đủ diện tích sống cho một gia đình 04 người.
Ngoài ra, với diện tích từ 30–50m2, thì tổng giá trị đất, giá trị xây dựng nhà cũng không quá cao, phù hợp với thu nhập trung bình của nhiều gia đình ở Thành phố. Đó là lý do loại diện tích này là tương đối tốt và phù hợp.
Tuy nhiên, những diện tích này chỉ xuất hiện ở Khu dân cư hiện hữu chỉnh trang chứ không xuất hiện ở Khu dân cư xây dựng mới.
Lược lại một chút về lịch sử
Lược lại lịch sử một chút, như chúng ta cũng biết, Sài Gòn được quy hoạch khá bài bản ở khu Q1, Q3, bởi người Pháp. Ở đây, đường chạy theo ô bàn cờ. Và theo lịch sử, thời gian đó được quy hoạch chỉn chu với các khu ở, khu hành chính khu trường học, bệnh viện, công trình công cộng … đầy đủ.
Nhưng đến sau đó, dân số tăng nhanh, thành phố mở rộng chủ yếu về hướng Bắc và Tây Thành phố, là những nơi có khu đất cao, và vì bối cảnh lịch sử, chiến tranh, di dân…, việc phát triển này đa số tự phát.
Dân đông lên nhưng đất không “nở” ra được, do đó phải phân lô, tách thửa cũng tự phát, rồi trổ hẻm…, trổ đường ngang dọc, kể cả xéo.
Nhà xây tự do, trồi sụt, đường không có vỉa hè, cây xanh, đa số chỉ toàn đất và nhà nhiều kiểu nhiều loại, tự do hết mức.
Cũng vì nhu cầu ở và sự quản lý không chặt chẽ việc phân lô tách thửa không chỉ diễn ra ở các quận Bắc, Tây, mà đến các quận trung tâm như Q3, các thửa đất Biệt thự được phân lô đẹp đẽ cũng bị tách ra thành các thửa nhỏ, trổ hẻm. Thậm chí các khu đất công cộng thì cũng bị chiếm mặt tiền…
Vì vùng đất phía Tây và Băc là đất cao, nên dễ tự phát, và dễ tách thửa, do đó khu vực các quận hướng này ở đặc người.
Các quận ở phía Nam, Đông, do đặc điểm địa hình thấp, ao hồ nhiều, nên dân cư chỉ tập trung ở xung quanh các kênh hay các tuyến đường chính.
Đến khoảng năm 1992, bắt đầu xuất hiện các Công ty Bất động sản, lúc này mới bắt đầu phát triển ra khu Đông, Nam, là những vùng đất trũng, ít người. Phú Mỹ Hưng là đơn vị tiên phong.
Để minh chứng, sự phát triển dân số qua thời gian của các khu vực trong thành phố có thể được tóm gọn cụ thể trong Infographic sau: (Số liệu dựa trên niên giám thống kê của cục thống kê TP.HCM)
Sài Gòn hiện nay chia thành 02 nửa. Nửa Tây, Bắc thì đa số là dân cư tự phát, tạo thành các khu Dân cư hiện hữu chỉnh trang. Nửa Đông, Nam thì đa số là đất Dự án, là Khu dân cư xây dựng mới, xen kẽ đó là các khu dân cư hiện hữu ở dọc trục các đường lớn.
Khu dân cư hiện hữu chỉnh trang
Đến đây cũng đã phần nào hiểu được Khu dân cư hiện hữu chỉnh trang là gì, với loại quy hoạch này, thường được áp dụng theo kiểu tự phát nhưng được quản lý, nghĩa là vẫn cho theo các đặc điểm của khu tự phát như phân lô, tách thửa, trổ hẻm, được xây tự do, có sổ đỏ, phân thửa nhỏ…, nhưng được quản lý về mặt quy hoạch chứ không bỏ như trước.
Khu dân cư xây dựng mới
Với loại này thì đa số là kiểu đất Dự án, làm lại từ đầu. Với loại quy hoạch này thì quy chuẩn áp dụng mới hoàn toàn và bị siết chặt hơn nhiều so với Khu dân cư hiện hữu chỉnh trang. Với loại quy hoạch này, ở Sài Gòn thì không được cấp sổ đỏ, phải xây nhà theo mẫu, không được trổ hẻm…, việc quy hoạch này tạo ra các khu dân cư, khu đô thị mới, quy cũ, và đẹp.
Một số nghịch lý
Chúng ta vẫn luôn thích một miếng đất có sổ đỏ và xây dựng tự do, nhưng cũng lại muốn một khu đô thị đẹp đẽ, đồng đều.
Đây là một mong muốn hơi mâu thuẫn, vì đã tự do thì sẽ không thể đồng đều với phong cách mong muốn khác biệt của người Việt.
Vì thế, chắc chắn muốn xây dựng tự do thì không đồng đều, mà muốn đồng đều thì chắc chắn không thể xây dựng tự do.
Với các khu dân cư hiện hữu, diện tích một lô đất nằm ở khoảng 30–50m2, và xây tự do với mật độ 100%, do đó số lượng dân cư đông.
Khi dân đông thì bù lại có nhiều tiện ích, càng nhiều tiện ích thì dân cư lại tập trung càng đông.
Với các khu dân cư xây dựng mới, thì diện tích tổi thiểu thường là 100m2, và việc xây dựng phải lùi trước, lùi sau, xây nhà theo mẫu, do đó tuy đẹp nhưng dân cư lại thưa thớt.
Theo quy hoạch cũng có nhiều khu đất để làm tiện ích, nhưng vì dân cư không có nên không xây tiện ích được mà chỉ là các khu đất trống.
Khi mà tiện ích không có thì bù lại dân cư không về, dân cư không về thì không việc gì xây tiện ích, và vòng luẩn quẩn như thế tạo nên nhiều khu quy hoạch cũng đẹp mà không có người ở.
Và một vài điều thú vị xảy ra
Nhìn vào bản đồ vệ tinh Sài Gòn, chúng ta có thể thấy rõ về sự phân bố dân cư nghiêng hẳn về Tây, Bắc, nhưng nếu quan sát bản đồ Dự án thì ngược lại, số lượng Dự án nghiêng hẳn về hướng Đông và Nam.
Xét về hệ số sử dụng đất, hay mật độ dân cư, mật độ giao thông, chắc chắn khu Đông — Nam sẽ có mật độ dân cư thấp hơn và mật độ giao thông cao hơn Khu Tây, Bắc.
Theo đó, khu Đông, Nam là khu dân cư mới, khu Tây, Bắc là khu dân cư hiện hữu (cũ), thế nên về ở, về môi trường sống, và về cả độ “giàu” thì dân cư hướng Tây, Bắc hơn Đông, Nam.
Về hiện hữu thì Khu Bắc, Tây chiếm ưu thế, nhưng về Dự án thì Khu Đông, Nam lại chiếm ưu thế.
Các công trình chung cư, các khu đô thị mới ở hướng Đông, Nam khác khá nhiều ở hướng Tây, Bắc.
Tuy nhiên, dân hướng Tây, Bắc lại nắm giữ văn hóa, hay “túi khôn” của cả Thành phố, bằng chứng là các trường học nổi tiếng, các hội đoàn… đều nằm ở hướng Bắc, Tây. Thậm chí những thứ hay ho, tinh tế cũng nằm hướng Tây, Bắc.
Ngược lại, khu Đông, Nam lại dành nhiều cho người trẻ, những người chịu đi và ít tiền, thích một cuộc sống hiện đại.
Các sinh hoạt mang tính văn hóa, các quán café đặc biệt, quán ăn ngon, hội đoàn lớn… thường không nằm ở hướng Đông, Nam.
Đôi khi đi một vòng, sẽ thấy được những thứ mà mình chưa hề nghĩ nó tồn tại, thật đó.
Nhận xét
Đăng nhận xét