Nguy Cơ “Vỡ Bong Bóng” Thị Trường BĐS: Đầu Cơ Chính Là Nguyên Nhân

Vừa qua ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa đưa ra dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Và quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản là một trong những vấn đề được chú trọng nhất.

Cụ thể trong bản dự thảo mới này quy định hệ số rủi ro cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỉ đồng sẽ là 150%.

Điều này đồng nghĩa với việc các nhà băng sẽ phải cẩn trọng hơn khi xem xét các hồ sơ cho vay của những nhà đầu tư vay để mua bất động sản cao cấp vì khi hệ số rủi ro khoản vay tăng thì chỉ số an toàn vốn (CAR) cũng sẽ giảm.

Đây được xem là một giải pháp kỹ thuật hiệu quả buộc các hàng hạn chế cho cá nhân vốn lớn.

Bên cạnh đó, dự thảo thông tư của NHNN cũng giảm hệ số rủi ro từ mức 100% xuống còn 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện như phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua Nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.

Giải pháp này nhằm hướng dòng chảy tín dụng đổ vào những khu vực cần được ưu tiên.

NHNN cho biết, tính đến hết quý I năm 2019, tín dụng toàn bộ nền kinh tế tăng 2,28% so với cuối năm 2018, và có sự giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Tín dụng chủ yếu được tập trung cho sản xuất kinh doanh, vào các lĩnh vực ưu tiên. 

Tuy nhiên, rất nhiều người cho rằng nguyên do làm cho thị trường này tăng nóng trong suốt thời gian qua dẫn đến tình trạng bong bóng nhà đất là vì có dòng chảy tín dụng lớn đổ vào bất động sản.

Trên thực tế hiện nay, có rất nhiều dự án bất động sản tầm trung và cao cấp khi mở bán đều quảng cáo rằng khi mua những bất động sản này khách hàng sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn lên đến 70% tổng giá trị, cùng với lãi suất thấp và thêm nhiều ưu đãi khác.

Trong đó, có nhiều dự án cao cấp phục vụ riêng cho các “siêu đại gia” là những khu du lịch nghỉ dưỡng hoặc dự án đô thị cao cấp có mức giá 3-5 tỉ đồng/căn hộ và hàng chục tỉ đồng cho một căn biệt thự.

Hay những dự án căn hộ nằm tại trung tâm TP HCM và Hà Nội có mức giá từ 70-100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chào bán với mức giá lên đến 200 triệu đồng/m2.

Song trên thực tế, những người mua bất động sản cao cấp đó không hẳn là mua để ở, mà phần lớn mua nhằm mục đích đầu tư, kiếm lời nhờ sự tăng giá của thị trường bất động sản.

Một chuyên gia trong ngành từng nhận định rằng “giá bất động sản hiện nay có tính đầu cơ rất lớn”. Điều này tạo ra nguy cơ vỡ bong bóng BĐS rất lớn nếu không được kiểm soát kịp thời.

Ông đưa ra ví dụ: một căn nhà ở nội thành TP HCM có giá trị khoảng 10 tỉ đồng, và khi cho thuê thì thu được 20 triệu đồng/tháng. Như vậy, sau khi trừ chi phí thì tỷ suất sinh lời hàng năm chưa đến 2%, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng.

Trong những năm qua, giá cho thuê nhà cửa tăng không nhiều nhưng giá nhà đất lại tăng rất mạnh.

Điều này làm cho tỷ suất lợi nhuận của việc cho thuê nhà – chỉ số phản ánh giá trị thật của bất động sản giảm xuống rất mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với tính đầu cơ và bóng bóng của thị trường đang ở mức cao.

Và yếu tố quan trọng nhất giúp sức cho sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản thời gian qua chắc chắn là các ngân hàng.

Vài năm gần đây, các ngân hàng “ăn nên làm ra”, khi mà lợi nhuận luôn ở mức rất cao và “bóng ma” nợ xấu đã không còn nhiều như trước. Hầu hết ngân hàng đạt được mức tăng trưởng tín dụng khá cao, trong đó có không ít tín dụng bất động sản “núp bóng” tín dụng tiêu dùng hoặc xây dựng.

Trước tình hình này, Chính phủ đã chỉ đạo cho NHNN đưa ra các giải pháp cần thiết để hạn chế lượng tín dụng đang đổ vào thị trường này và kiềm chế nguy cơ quả bong bóng bất động sản nổ tung.

Các ngân hàng ở một số thành phố lớn như Đà Nẵng, Nha Trang… nơi mà giá bất động sản đang tăng mạnh trong thời gian qua đều đang hạn chế cho vay.

Nguồn: http://leminhduc.vn/index.php/2019/05/31/nguy-co-vo-bong-bong-thi-truong-bds-dau-co-chinh-la-nguyen-nhan/