THIẾT KẾ & HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ

Trước khi tìm hiểu về thiết kế và hiệu quả kinh tế của dự án chung cư, chúng ta hãy điểm nhanh qua một số khái niệm, chỉ số như:

• GFA là tổng diện tích sàn xây dựng được phép xây trên một khu đất, cái này do chỉ tiêu quy hoạch quy định, và nếu xây nhiều hơn con số này thì không được duyệt thiết kế, hoặc không được hoàn công.
• NSA là diện tích bán được (thường tính trên diện tích tim tường), NSA = GFA – [Diện tích công cộng], diện tích công cộng bao gồm hành lang, thang máy, sảnh,… Và tùy vào cách thiết kế thì cùng 1 GFA thì có thể có NSA khác nhau, và nhìn chung thiết kế càng sang thì NSA càng nhỏ, hay nói cách khác, diện tích bán được càng ít.

>>>Xem lại các khái niệm và cách tính các chỉ số nhà đất

Các khống chế theo tiêu chuẩn thiết kế của Việt Nam.

Yêu cầu về thang thoát hiểm, lõi thang máy, lõi kỹ thuật:

• Mỗi tầng điển hình thì bắt buộc phải có ít nhất 02 thang thoát hiểm, 01 lõi thang máy và lõi kỹ thuật là các loại như gen rác, M&E, điện, nước.
• Quy chuẩn về kích thước thang thoát hiểm là có quy định theo luật, thang máy cũng phải tối thiểu một lượng vừa đủ, và các lõi kỹ thuật cũng có quy chuẩn, điều này khiến cho diện tích lõi thang và lõi kỹ thuật thường gần bằng nhau bất chấp diện tích của tầng điển hình có khác nhau.

Yêu cầu về độ rộng hành lang:

• Hành lang theo tiêu chuẩn có độ rộng tối thiểu 1.6m, như thế, nếu cùng diện tích tầng điển hình mà hành lang càng dài thì càng tốn diện tích.

Và tại sao thiết kế căn hộ càng sang thì tỉ lệ diện tích bán được càng thấp.

Chiều sâu căn hộ: một căn hộ có thiết kế 02 lớp thì căn hộ sẽ có chiều sâu khoảng 7-9m, và tổng thể tòa nhà sẽ có độ dày khoảng dưới 20m.

Như thế, tòa nhà càng dày thì độ dài hành lang sẽ càng giảm nhưng phần lớn các căn hộ là loại 03 lớp, ít có sự thông thoáng.

Vậy muốn tòa nhà có nhiều căn hộ 02 lớp thì tòa nhà phải mỏng và bù lại độ dài hành lang lại dài, tốn diện tích.

Số lượng căn hộ: tầng điển hình có số lượng căn hộ càng ít thì diện tích càng nhỏ, trong khi diện tích lõi thang và lõi kỹ thuật cố định thì bù lại tỉ lệ diện tích bán được càng nhỏ.

Ngược lại, số lượng căn hộ càng nhiều thì diện tích tầng điển hình càng lớn, và tỉ lệ diện tích bán được càng cao.

Tóm lại, tòa nhà càng tốn nhiều diện tích cho công cộng và diện tích bán được càng ít thì tòa nhà đó có thiết kế càng sang, ngược lại, diện tích bán được càng nhiều thì thiết kế càng “kém sang”.

Vậy nên, cao cấp hay không còn dựa theo thiết kế, nếu chủ đầu tư tập trung vào tối đa hiệu quả kinh tế thì thường sẽ cho ra một thiết kế “kém sang”.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư tập trung tối đa vào xây dựng không gian sống cho từng căn hộ thì đổi lại diện tích bán hàng sẽ giảm xuống.

Ở Việt Nam hiện tại, các chủ đầu tư đều dung hòa 02 mục tiêu này, thế nên các tòa nhà chung cư thường thường có khoảng 9-20 căn/tầng điển hình tùy theo diện tích đất. Đó là loại thiết kế ở mức “khá sang”.

Và quan sát kỹ chúng ta có thể thấy quy luật rằng, càng vào khu trung tâm thì số lượng căn hộ/tầng điển hình càng ít, và ngược lại càng xa trung tâm thì số lượng căn hộ/tầng điển hình càng nhiều.

Nguồn: http://leminhduc.vn/index.php/2019/05/27/thiet-ke-hieu-qua-kinh-te-cua-du-an-chung-cu/