Chuyển đến nội dung chính

Mua Chung Cư Chúng Ta Đang Bỏ Tiền Vào Cái Gì?

Nhiều người thường nói rằng tôi thích mua nhà phố vì đó mới là tài sản thật, đất thật. Vậy thì khi mua chung cư chúng ta thực sự đang sở hữu cái gì?
Thứ dùng để nhân với đơn giá ra tiền là Diện Tích Sàn Sử Dụng (hay gọi là NSA hoặc NFA). Mà diện tích này thường các Chủ đầu tư tính theo Diện tích tim tường, trong khi trong GCN sau này được cấp thì tính theo Diện tích thông thủy, Diện tích tim tường lớn hơn Diện tích thông thủy tầm 5-7%.

Làm thế nào để tính Diện Tính Sàn Sử Dụng Chung Cư (NSA)?

Làm thế nào để tính Diện Tính Sàn Sử Dụng Chung Cư (NSA)?
Để có được cái NSA này, thì phải đi một chuỗi như sau:
Thứ là Đất (đương nhiên, không thể xây nhà trên không trung) và Công trình xây dựng. Điều đáng nói là có cục đất thì xây được nhiều, có cụ đất xây được ít, (có cục đất không xây được miếng nào). Cái quy định cục đất đó được xây nhiều hay ít là Hệ số sử dụng đất (FAR).
Có FAR, có Đất thì mới ra được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng). Muốn ra được NSA thì phải tùy vào thiết kế cái mặt bằng tầng nó như thế nào nữa. Những thứ không được tính vào NSA, thì gồm có Hành lang, sảnh, thang máy, thang thoát hiểm, Hộp gen kỹ thuật chung….
Thế thì nếu GFA là cố định do bị quy định bởi FAR và Diện tích đất, thì hành lang nhỏ, dài, thang máy ít, nhiều thang / căn hộ thì có phải là cái diện tích dành cho công cộng càng ít, và diện tích bán được (NSA) càng nhiều.
Ngược lại, nếu thang máy nhiều, rộng, hành lang to, ngắn, sảnh bự… thì NSA càng ít phải không? Đó là lý do CĐT không phải không biết thiết kế thoáng đẹp, chỉ có điều thiết kế càng thoáng thì diện tích bán được càng ít.

Kết Luận

Khi mua chung cư, chúng ta trả tiền cho diện tích NSA, và trong diện tích NSA đó có bao gồm Đất (được phân bổ) và diện tích Xây dựng. Như thế, nếu FAR càng nhỏ, thiết kế càng sang thì cái tỉ lệ đất được chia càng nhiều.
Mua Chung Cư Chúng Ta Đang Bỏ Tiền Vào Cái Gì?
Nói cho dễ hiểu, khu đất 1ha, thiết kế xấu, FAR cao thì xây được 1000 căn, cũng FAR đó nhưng thiết kế đẹp thì được còn 900 căn, còn FAR mà thấp, thiết kế sang thì có 500 căn thôi.
Giả sử diện tích mỗi căn là như nhau thì trường hợp nào có “Giá trị đất” cao hơn?

Đâu Là Giá Trị Thực Sự Ở Một Căn Hộ Chung Cư?

Đâu Là Giá Trị Thực Sự Ở Một Căn Hộ Chung Cư?
Chúng ta trả tiền cho NSA, nhưng lại sử dụng “Không gian sống”. Không gian sống được thể hiện đơn giản qua số PN, WC, có những thiết kế 70m2 có 2 PN, nhưng cũng có những thiết kế 60m2 chỉ được 1PN, tương tự, có những thiết kế 80m2 là có 3PN, nhưng có những thiết kế phải hơn 100m2 mới có số PN tương ứng.
Không gian sống, còn được thể hiện qua tiện ích sống, là nhà để xe, là hồ bơi, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng …
Chưa hết, cái chúng ta trả còn bao gồm khi giao nhà được đính kèm cái gì, và sẽ phải tốn thêm bao nhiêu tiền để có thể vào ở được. Có những căn hộ giao thô đến cửa, có nơi bàn giao nội thất cơ bản, có những căn hộ bàn giao nội thất tương đối đầy đủ.
Và điều thú vị là “Vị trí” nó lại chỉ liên quan đến mỗi miếng đất.
Nhưng chúng ta đang định giá và so sánh Căn hộ chung cư dựa trên Vị trí, trong khi thực tế như mô tả ở trên, Vị trí chỉ chiếm một phần nhỏ nhỏ để định giá một căn chung cư.
Và nếu chỉ dựa vào vị trí để quyết định “xuống tiền” mà coi nhẹ phần khác thì chưa chắc đã là một quyết định chính xác.

Nhận xét

Đăng nhận xét

Bài đăng phổ biến từ blog này

[INFOGRAPHIC] 10 Loại Mặt Bằng Điển Hình Của Chung Cư

Chung cư  là một loại công trình gồm nhiều tầng, và đa phần thì các tầng này giống nhau về số lượng cũng như cách bố trí các căn hộ. Do đó, người ta lấy 01 tầng để làm tầng điển hình và mặt bằng tầng đó được gọi là mặt bằng điển hình. Infographic dưới đây sẽ liệt kê ra mười loại mặt bằng điển hình thường thấy nhất, các diễn giải chi tiết hơn sẽ nằm ở phía sau hình: Nhìn vào mặt bằng điển hình nói lên điều gì về chung cư? Nhìn mặt bằng điển hình của chung cư cao tầng chúng ta có thể thấy có bao nhiêu căn hộ 1 trong tầng, các căn hộ hình chữ nhật được “xếp ngang” hay “xếp dọc”, có bao nhiều thang máy, hành lang rộng bao nhiêu… Mẫu mặt bằng điển hình tại Landmark 81 Số lượng căn hộ trên 01 tầng điển hình càng ít thì càng “sang”. Nói về độ cao cấp của căn hộ, thì số lượng căn hộ trên 01 tầng điển hình là một tiêu chí quan trọng, trong đó: 02 – 04 căn/tầng: Siêu sang 05 – 08 căn/tầng: Sang 09 – 14 căn/tầng: Khá 15 – 20 căn/tầng: Trung bình 21 căn trở lên/tần
1 nhận xét
Đọc thêm

7 Nguyên Tắc “Vàng” Khi Vay Tiền Mua Nhà

Để có thể  sở hữu một ngôi nhà riêng  khi chưa có đủ khả năng tài chính thì vay ngân hàng được đánh giá là một giải pháp tối ưu. Bên cạnh rất nhiều ưu điểm thì giải pháp này cũng tồn tại không ít rủi ro. Với 7 nguyên tắc “vàng” này sẽ giúp bạn không những vay ngân hàng mua nhà thành công, mà còn trả nợ dứt điểm một cách dễ dàng. Nguyên tắc 1: Khả năng tài chính của bạn phải bằng hoặc hơn 30% tổng giá trị ngôi nhà Hiện nay, có khá nhiều ngân hàng đồng ý cho bạn vay đến 70% giá trị căn nhà. Tuy nhiên bạn vẫn cần phải cân nhắc đến khả năng chi trả của mình, để giảm nhẹ số tiền lãi cần phải trả thì lý tưởng nhất vẫn là 50% giá trị của căn nhà định mua. Nguyên tắc 2: Tìm hiểu kỹ về lãi suất vay Hiện nay bạn sẽ rất dễ dàng thấy được nhiều ngân hàng có lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà vô cùng hấp dẫn, giao động từ 7-8%/năm. Nhưng bạn phải tìm hiểu thật kỹ về thời hạn áp dụng mức lãi suất này, nếu chỉ được áp dụng cao nhất trong 6 tháng hoặc nhiều nhất là năm đầu tiên thì sau thờ
Đăng nhận xét
Đọc thêm

Môi Giới BĐS Không Còn Hàng Để Bán?

Chúng ta thường nghĩ rằng các môi giới bất động sản thì trong tay luôn sẵn có nguồn hàng dồi dào và chỉ thiếu khách hàng mà thôi. Nhưng không, trên thực tế hiện nay, môi giới đang trở nên “hoảng loạn” khi thu nhập lao dốc bởi không có hàng để bán. Thời gian gần đây có khá nhiều sàn giao dịch bất động sản phải cắt giảm nhân sự để giảm thiểu chi phí khi mà nguồn “hàng” đang khan hiếm. Có trường hợp môi giới phải tạm “giải nghệ” để chuyển sang làm việc khác và chờ thời điểm thị trường khá hơn. Thời Hoàng Kim Của Môi Giới Khoảng thời gian từ 2016 đến 2018, một ngày có thể phát sinh 2 – 3 giao dịch. Nguồn cung mới dồi dào, giá ổn định khiến nhiều người thi nhau đầu tư vào bất động sản. Khi đó, thu nhập của các môi giới không những có thể trang trải cuộc sống mà còn có tiền để đầu tư đất, mua xe. Thu Nhập Môi Giới Tại TP. HCM Giảm Mạnh, Tạm “Giải Nghệ” Để Chờ Thị Trường Khởi Sắc Chia sẻ của một số môi giới thì đều có chung một hoàn cảnh “Gần 3 tháng nay em chưa có giao dịch
Đăng nhận xét
Đọc thêm